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另一类“房产税”,每年可薅出2万亿!

大家好,我是堂主。

在房地产市场上,不管是过去,还是现在,小产权房一直是颇具争议的存在。

9月2日,凤凰财经对话了原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏。



他先抛出了论点:向小产权房开征房产税,或可成为地方政府重要的潜在税源。

然后又给出了论据:

1,小产权房是违法购买的。

2,小产权房总面积约80亿平方米,大约占了城镇居民住房面积的22-25%。如果按照2%和3%的国际标准税率,平均2.5%来征年税,一年能收2万亿的税。

今天我们就来聊聊小产权房,什么是小产权房?存在问题是什么?

小产权的出路,在哪里?以及他的这个建议,到底可不可行?

严谨来说,其实根本没有小产权房这个概念,小产权房只是一个约定俗成的叫法。

我们国家实行的是二元制土地所有权结构,就是国有土地和集体土地所有制。

国有土地就是市场上流通交易的土地,它是要交税的,在国土房管局是有备案的,有国有土地使用权证。

集体土地则是农村宅基地,过去是不能够拿到市场上流通。

只是现在也发生变化了,好多地方允许把农村宅基地拿去市场交易。

当然这是后话了。

集体土地的所有权是集体所有的,也就是属于村里的。

而小产权就是在这集体土地上建立的房子,只能在你们村里交易,所以一般是没有证的。

当然,也有的村是给发了证。

相对于有产权发下来的红本,他们把村里发出来的证,称为绿本。



那么小产权房,到底是不是违法持有的?

正如前面说的,国有土地上办理的商品房,又或者其他属性的房子,都是缴纳了土地出让金等费用,且在国土房管局备案了,具备法律效应。

而小产权房一般都是村集体颁发证件,是一种约定俗成的行为,既没有交税,更没在房管局备案。

严谨来说,小产权房是不受法律认可的。

若你说100%就一定违法,我个人认为也不绝对。

因为有的人是真的拿了绿本的小产权房,不是那种乱来的小产权房。

虽然这个绿本是不能够拿去市场流通交易的,但是当遇到拆迁补偿的时候,这个绿本是被官方承认的。

不妨来看看深圳的例子。

深圳是小产权房的重灾区。

改革开放初期,因为大量人口和资金流入深圳,有些村就自行建房,有些村是与资金一拍即合,搞起了合作建房。

在过去20多年的时间里,深圳一方面整顿村集体的违法建房,一方面又对已有小产权房,做了多次“转正”尝试。

深圳在2013年颁布的《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》中有一条,是关于征收小产权房的:



被征收人为非原村民的,不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换;被征收人选择货币补偿的,按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿

这个其实是承认了购买小产权的外地人,哪怕你不是原村民,一样是可以拿到拆迁补偿。

当然,前提是你这小产权房是符合相关规定的,比如深圳通俗意义上的绿本,而不是胡乱建的,那肯定是违法的,肯定不会被承认。

除了征收这一条,对于一些已经建立起的小区,深圳也给出了“转正”机会。

经济观察报说:深圳官方曾出台相关政策,试图为部分小产权房“转正”。由于需要补缴不菲的土地出让金,部分房主不愿将房子“转正”。

那么现在深圳的小产权房有多少呢?

截至2018年底,深圳违法建筑总产量做到37.94万栋,总建筑面积达到4.05亿平方米,是深圳建筑面积的49.27%

我看到不少博主根据这个数据,就给出了一个结论,说深圳有一半人都住在小产权房里。

其实这话是不严谨的。

2014年底的时候,深圳官方披露了一组数据:全市违法建筑37.30万栋,共4.28亿平方米建筑面积,其中工业类、住宅类、商办类的面积大约为4比4比2。

对比这两组数据,我们可以知道两点结论:

1,经过了多次整顿,违法建筑总面积是下降的,从2014年的4.28亿平方米,降到了2018年的4.05亿平方米。

2,虽然违法建筑面积占到了接近一半,但是并不意味着一半深圳人都住在小产权房里,

按照2014年公开的工业类、住宅类、商办类的面积比例来看,我计算出的推测结果是:大约有五分之一的深圳人,住在住宅楼的小产房里。

要想实现小产权房转正,路径其实很清楚了,因为深圳都给你试过了。

要么你所在的村被征收,要么就是补交土地出让金。

二选一,如果是你,你会怎么选?

当然这是站在小产权房人的角度来说。

而原国家房改课题组组长孟晓苏提到补交土地出让金他的出发点,是这80万亿米的小产权房,每年可以产生2万亿的税源。

但是个人觉得,上面两条路在现在都比较难实现。

第一条要征收拆迁,地方得有钱吧。

第二条要补交,那买小产权的人得有钱,且是愿意掏钱。

我有一个远方亲戚,很多年前在广州白云区买了小产权房,价格大概是当时市场价的三分之一。

如果说要补交税费,那么怎么补是一个问题。

是按照当时的市价来计算、还是现在的市价来计算?

如无意外,一般是按照现在的市价。

可现在的市价,你参考新房成交价,广州是没有降的,反而还是涨了的。

根据中指院数据显示,今年上半年,广州新房成交量为28718套,同比下滑33%。

虽然成交量下去了,但是成交均价为40127元/㎡,同比还上涨了8.9%。



咱就是说,对于这些小产权房的人,一平方就是4万,假设是80平,若按照孟晓苏说的2.5%税费,一年就是8万啊,

你说,这谁愿意补交?

真的,你光盯着咱们普通人是真的没用。

试问,有钱谁会买小产权?

基本都经济有限、自住为主,这些人才是真正的刚需——居住属性的刚需:

哪怕没有户口、没有教育资源,也要买小产权房,仅仅就是为了在城市里有一方栖身之处。

客观来说,补交税费让小产权房转正,这个角度是没问题的,毕竟有了光明正大的身份,谁愿意活在阴影之下?

如果说这个税费不高,普通人能接受,那可能还是会有人去补交。

但是若按照孟晓苏说的高税率方案,他们真的交得起吗?

同时,这么多小产权房进入市场,肯定会带来冲击。

这对于现在楼市来说,可不算是一个利好消息。

最后给大家说一个楼市的利好消息,是关于豪宅的。

中指研究院数据显示:2024年上半年,广州2000万以下的房子成交量都是下降的,而2000万以上的房子,成交量从456套飙升至520套,同比上涨了14%。

上海的豪宅更厉害,上半年上海千万级豪宅成交套数占比升至26%。

其中,3000万元总价以上的产品市场份额提速尤为突出,由2020年上半年的占比2%增至6%。



都在喊穷,都说没钱。

可豪宅成交量却是一直在涨,这就很有意思了。

广义货币M2余额,现在都去到303.31万亿元。

明明那么多钱流到了市场上,怎么就会没钱了呢?

前段时间有个业内大佬说现在最好挣的钱,是富人的钱。

还跟我讲千万别去挣穷人的钱,挣穷人的钱就跟在鸡身上、狗身上拔毛一样。

我很好奇的反问了一句:为什么啊?

他笑了笑,说了四个字:鸡飞狗跳。

我是堂主,希望内容对你有所帮助,我们下期再见



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