大家好,我是堂主。
在房地产市场上,不管是过去,还是现在,小产权房一直是颇具争议的存在。
9月2日,凤凰财经对话了原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏。
他先抛出了论点:向小产权房开征房产税,或可成为地方政府重要的潜在税源。
然后又给出了论据:
1,小产权房是违法购买的。
2,小产权房总面积约80亿平方米,大约占了城镇居民住房面积的22-25%。如果按照2%和3%的国际标准税率,平均2.5%来征年税,一年能收2万亿的税。
今天我们就来聊聊小产权房,什么是小产权房?存在问题是什么?
小产权的出路,在哪里?以及他的这个建议,到底可不可行?
严谨来说,其实根本没有小产权房这个概念,小产权房只是一个约定俗成的叫法。
我们国家实行的是二元制土地所有权结构,就是国有土地和集体土地所有制。
国有土地就是市场上流通交易的土地,它是要交税的,在国土房管局是有备案的,有国有土地使用权证。
集体土地则是农村宅基地,过去是不能够拿到市场上流通。
只是现在也发生变化了,好多地方允许把农村宅基地拿去市场交易。
当然这是后话了。
集体土地的所有权是集体所有的,也就是属于村里的。
而小产权就是在这集体土地上建立的房子,只能在你们村里交易,所以一般是没有证的。
当然,也有的村是给发了证。
相对于有产权发下来的红本,他们把村里发出来的证,称为绿本。
那么小产权房,到底是不是违法持有的?
正如前面说的,国有土地上办理的商品房,又或者其他属性的房子,都是缴纳了土地出让金等费用,且在国土房管局备案了,具备法律效应。
而小产权房一般都是村集体颁发证件,是一种约定俗成的行为,既没有交税,更没在房管局备案。
严谨来说,小产权房是不受法律认可的。
若你说100%就一定违法,我个人认为也不绝对。
因为有的人是真的拿了绿本的小产权房,不是那种乱来的小产权房。
虽然这个绿本是不能够拿去市场流通交易的,但是当遇到拆迁补偿的时候,这个绿本是被官方承认的。
不妨来看看深圳的例子。
深圳是小产权房的重灾区。
改革开放初期,因为大量人口和资金流入深圳,有些村就自行建房,有些村是与资金一拍即合,搞起了合作建房。
在过去20多年的时间里,深圳一方面整顿村集体的违法建房,一方面又对已有小产权房,做了多次“转正”尝试。
深圳在2013年颁布的《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》中有一条,是关于征收小产权房的:
被征收人为非原村民的,不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换;被征收人选择货币补偿的,按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿
这个其实是承认了购买小产权的外地人,哪怕你不是原村民,一样是可以拿到拆迁补偿。
当然,前提是你这小产权房是符合相关规定的,比如深圳通俗意义上的绿本,而不是胡乱建的,那肯定是违法的,肯定不会被承认。
除了征收这一条,对于一些已经建立起的小区,深圳也给出了“转正”机会。
经济观察报说:深圳官方曾出台相关政策,试图为部分小产权房“转正”。由于需要补缴不菲的土地出让金,部分房主不愿将房子“转正”。
那么现在深圳的小产权房有多少呢?
截至2018年底,深圳违法建筑总产量做到37.94万栋,总建筑面积达到4.05亿平方米,是深圳建筑面积的49.27%
我看到不少博主根据这个数据,就给出了一个结论,说深圳有一半人都住在小产权房里。
其实这话是不严谨的。
2014年底的时候,深圳官方披露了一组数据:全市违法建筑37.30万栋,共4.28亿平方米建筑面积,其中工业类、住宅类、商办类的面积大约为4比4比2。
对比这两组数据,我们可以知道两点结论:
1,经过了多次整顿,违法建筑总面积是下降的,从2014年的4.28亿平方米,降到了2018年的4.05亿平方米。
2,虽然违法建筑面积占到了接近一半,但是并不意味着一半深圳人都住在小产权房里,
按照2014年公开的工业类、住宅类、商办类的面积比例来看,我计算出的推测结果是:大约有五分之一的深圳人,住在住宅楼的小产房里。
要想实现小产权房转正,路径其实很清楚了,因为深圳都给你试过了。
要么你所在的村被征收,要么就是补交土地出让金。
二选一,如果是你,你会怎么选?
当然这是站在小产权房人的角度来说。
而原国家房改课题组组长孟晓苏提到补交土地出让金他的出发点,是这80万亿米的小产权房,每年可以产生2万亿的税源。
但是个人觉得,上面两条路在现在都比较难实现。
第一条要征收拆迁,地方得有钱吧。
第二条要补交,那买小产权的人得有钱,且是愿意掏钱。
我有一个远方亲戚,很多年前在广州白云区买了小产权房,价格大概是当时市场价的三分之一。
如果说要补交税费,那么怎么补是一个问题。
是按照当时的市价来计算、还是现在的市价来计算?
如无意外,一般是按照现在的市价。
可现在的市价,你参考新房成交价,广州是没有降的,反而还是涨了的。
根据中指院数据显示,今年上半年,广州新房成交量为28718套,同比下滑33%。
虽然成交量下去了,但是成交均价为40127元/㎡,同比还上涨了8.9%。
咱就是说,对于这些小产权房的人,一平方就是4万,假设是80平,若按照孟晓苏说的2.5%税费,一年就是8万啊,
你说,这谁愿意补交?
真的,你光盯着咱们普通人是真的没用。
试问,有钱谁会买小产权?
基本都经济有限、自住为主,这些人才是真正的刚需——居住属性的刚需:
哪怕没有户口、没有教育资源,也要买小产权房,仅仅就是为了在城市里有一方栖身之处。
客观来说,补交税费让小产权房转正,这个角度是没问题的,毕竟有了光明正大的身份,谁愿意活在阴影之下?
如果说这个税费不高,普通人能接受,那可能还是会有人去补交。
但是若按照孟晓苏说的高税率方案,他们真的交得起吗?
同时,这么多小产权房进入市场,肯定会带来冲击。
这对于现在楼市来说,可不算是一个利好消息。
最后给大家说一个楼市的利好消息,是关于豪宅的。
中指研究院数据显示:2024年上半年,广州2000万以下的房子成交量都是下降的,而2000万以上的房子,成交量从456套飙升至520套,同比上涨了14%。
上海的豪宅更厉害,上半年上海千万级豪宅成交套数占比升至26%。
其中,3000万元总价以上的产品市场份额提速尤为突出,由2020年上半年的占比2%增至6%。
都在喊穷,都说没钱。
可豪宅成交量却是一直在涨,这就很有意思了。
广义货币M2余额,现在都去到303.31万亿元。
明明那么多钱流到了市场上,怎么就会没钱了呢?
前段时间有个业内大佬说现在最好挣的钱,是富人的钱。
还跟我讲千万别去挣穷人的钱,挣穷人的钱就跟在鸡身上、狗身上拔毛一样。
我很好奇的反问了一句:为什么啊?
他笑了笑,说了四个字:鸡飞狗跳。
我是堂主,希望内容对你有所帮助,我们下期再见
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